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| 作者：不明 来源：www.pccode.net 整理 发布时间：2007-1-25 11:23:02 发布人：wongrs | |
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（四）基础设施状况 ××市近几年投入了大量资金，加速了能源、交通、通讯等基础设施的 建设 。全市主变电容量已达96.27万千伏安，电力供应充足；程控电话装机容量已达2.5万门．2000门9000HZ移动电话通讯畅通。目前，移动通信 网络 已覆盖××市全境。报刊投递的机械化等在不断完善壮大，可办理国际通讯信函，包裹和报话业务；××市水源丰富，全市拥有水资源83亿立方米。××厂所处区域的电源、排水、供水、通讯、道路等基础设施在已基本配套完善，投资环境良好。 （五）工业集聚状况 ××市一个以重型机械、矿山机械、发电设备等制造为骨干的重要的机械工业基地，机械工业的产值已占全市工业总产值的四分之一以上。许多重型 企业 可以形成互为原料的生产体系。以××厂为龙头14家 企业 事业单位组成的××联合公司，可以生产大、中、小交直流电机及水轮发电机组。 三、评估原则 1．以成本逼近法为主。××厂是大型的国有 企业 ，建厂历史较长。以前国家确定 企业 的生产品种，规定任务并且限定销售价格，而财务核算中不含 土地 资产的价值，这种历史状况不能不予以考虑。虽然近两年开始实行 企业 自主经营总承包，销售定价放开，并且将部分资产转换经营机制，组建股份制企业，而生产经营仍然是建立在原××厂的基础之上。所以，在进行 土地 资产评估 过程中， 土地 资产价值额占资产额的比重不宜过高。因此，用成本逼近法进行评沽较适宜。 2．用市场资料比较法调整评沽结果。企业所使用的 土地 是国有资产， 土地 资产折价入股组建股汾制企业，由××厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分体现，防止国有资产的流失。用成本逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证和调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。 四、运用成本逼近法进行评沽 从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的基础设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进行评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两部分。 （一）土地使用权取得费用 （1）土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，××市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已发展为城区边缘部分，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。 （2）土地 管理 费。一般按征用费的1－3％计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。 （3）耕地占用税。××市城区标准一般为每亩8004元；××乡为7035元。由于××厂厂区现在已经发展成为××市城区的一个重要部分，这里按城区标准每亩8004元计算。 （4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。 （5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。 土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。 （二）土地开发费用 （1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。 （2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。 （3）开发 利息 。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算 利息 的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发 利息 每亩为0.44万元。
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