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| 作者：不明 来源：www.pccode.net 整理 发布时间：2007-1-25 11:22:39 发布人：wongrs | |
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（二） 土地 开发费用 （1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内， 企业 用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内 企业 用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区 企业 用地标准计算每亩4万元。 （2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、 土地 平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩 土地 开发费约为4万。 （3）开发 利息 。在 土地 开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外， 土地 开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算 利息 的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发 利息 每亩为0.44万元。 （4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。 因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。 （三）土地开发利润 工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。 综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。 五、运用市场比较法进行评估 运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。 表一 土地使用权转让样点表 序号 承让方 承让方 地点 土地面积(平方米) 土地转让金额(万元) 单位金额(元/平方米) 用途 备注 1 淮河路44号 6146 30 48.812 工业 92年10月转让 2 黄山路 2383.17 35 146.883 仓库住宅 1991年2月8日 3 华山北路16号 5730 325.3 568 兼并 1992年6月25日地上 建筑 物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除) 4 下南街口与长江西路相交处 1608 88 547.264 旧城改造 该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日 5 长江西路150号 1787 44.4 248.461 旧城改造 该转让金为土地转让价1992年12月17日 6 市文化宫 1666.668 27.5 164.999 此为土地补偿费1992年11月25日 7 凉山路西侧 1126.5 18.5406 164.586 该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金 利息 1.9870万元1993年5月13日 8 泰山北路8号 1400.001 230 1642.856 地上 建筑 物随同转让1993年7月21日 9 岷江西路 2647 37.5986 142.042 仓库 92年12月20日转让9.4707万元/亩 10 庐山路与岷江二号路交汇处 10000 160 160 办公商业 生地转让1993年6月21日 （一）比较样点的选择 经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。 （二）有效样本因素比较 评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价 日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响 ×估价对象个别影响/交易实例个别影响
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