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| 作者：不明 来源：www.pccode.net 整理 发布时间：2007-1-25 11:22:14 发布人：wongrs | |||
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本部分由4道 土地 估价计算题构成，请根据题目的条件和要求，详细分步进行计算，共100分答题时间为90分钟。 1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌 建筑 物B，当时 造价 为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类 建筑 重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米， 建筑 面积为400平方米，目前该 建筑 全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类 建筑 出租租金一般为每月每平方米30元， 土地 及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的 土地 使用税及 房产 税为20元/建筑平方米，需支付的年 管理 费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年 保险 费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在 土地 使用权价格。（注本题不计房屋现值 利息 ）（本题30分）。 2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得 土地 使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。（本题30） 3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下： 项 目 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用 途 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 成交日期 (评估期日1994.10) 1993.10 1993.12 1993.4 1994.8 成交价格 1200元/平方米 1300元/平方米 1400元/平方米 1100元/平方米 容 积 率 2 3 3 4 2 区域 条件 位 置 0 -2% +3% 0 -3% 基础设施 0 -1% -2% +2% 0 交 通 0 -2% 0 +3% 0 个别 条件 地 势 0 -2% +1% 0 -2% 形 状 0 +3% 0 0 +1% 其 他 0 -3% -3% 0 -2% 对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表 容 积 率
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